深度解析贺州房地产市场,下半年或
前言：上半年各方统计数据已出，本文通过宏观经济、本地经济、本地城镇化概况、本地房地产市场等方面着手，着力于还原一个真实的贺州房地产市场。
1宏观经济观点伴随已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置，失去强政策托底，加之前期需求透支，三四线城市市场销售有可能进一步回落，不排除陷入负增长的区间，要防范市场价格下跌过快。《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（）》年5月，三四线城市房价平均环比上涨0.%，涨速比上月收窄0.个百分点。与一二线城市相比，三四线城市房价持续上涨的动能不足，政府的市场调节手段也更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，因后续需求不足，房价将进入下跌阶段。中国住房市场发展月度分析报告（年06月）1-6月房企到位资金延续下滑趋势，来自居民的预收款仍是支撑，来自银行端的国内贷款略有上升，但是银保监会、发改委等部门全面收紧银行贷款、信托、海外债等主要融资渠道，下半年房地产融资形势严峻。6月房地产销售延续降温，连续两个月当月负增长，其中二线销售降温明显。6月房企到位资金延续下滑趋势，来自居民的预收款仍是支撑，来自银行端的国内贷款上升，但是银保监会、发改委等部门全面收紧银行贷款、信托、海外债等主要融资渠道，下半年房地产融资形势严峻。销售走弱、土地购置负增长、房企融资受约束，房地产投资后续或将缓慢回落，但在补库存、因城施策的支撑下仍将保持一定增速。
充分估计当前经济金融形势的严峻性——全面解读6月经济金融数据恒大研究院任泽平各方的观点看来，特别是前两天出了美联储降息25基点的消息。降息一般来说是对经济的逆周期调控，虽然鲍威尔说：不认为目前经济已经陷入衰退，这次降息不是一次“衰退式的降息”。但是上周美国股市用一次大跌告诉大家，不排除世界经济持续回落的可能。
国内部分，人民银行召开年下半年工作电视会议提出下半年坚持实施稳健的货币政策保持松紧适度。而在7月30日的年中政治局会议中明确房地产政策：继续强调“房住不炒”，并首次直接提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。以上两个会议结合来看，下半年的话资金依然保持宽松的流动性，但是政治局会议中强调了“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，说明资金不会再像以前一样大规模流入到房地产，因此短期房价还是以稳为主，对于房地产来说下半年机会不大。主流观点对下半年房价，特别是三四线房地产市场保持谨慎态度甚至直言或将下跌。
2贺州经济概况全市完成地区生产总值亿元,同比增长9.3%；人均GDP为2.92万元,提升了两位。其中一、二、三次产业增加值分别完成亿元、亿元、亿元,分别增长4.5%、11.2%、10%。规上工业总产值增长30%,增速领跑全区。财政收入完成58.16亿元,增长9.5%,总量赶超两市。非税收入占一般公共预算收入比重下降3.9个百分点,收入质量明显提高。人民币各项贷款增长12.25%,存贷比为66.83%。社会消费品零售总额增长11.5%。GDP、工业增加值、服务业增加值、财政收入等经济指标的增速均排全区前列,我市首次在全区经济工作会议上作典型发言,摆脱了长期处于全区排名靠后的尴尬局面。贺州市年政府工作报告（图片来源：贺州市发展和改革委员会贺州市统计局关于贺州市年一季度经济运行情况的通报）
近几年贺州市在宏观经济下行压力下，经历年（部分钢铁企业去产能影响）的阵痛之后，逐步走出了具有自身特色的路子（产业）。主要体现在打响了几张产业牌，如“重钙之都”的碳酸钙产业，“住几天管用”的健康、旅游产业。同时引进了一批新兴产业如新型装配式建材产业，以及引进广西软视科技、广西一曜生物、双展生物等新业态项目。最重要的是有了广西东融先行示范区的新定位（带来了新的战略机遇）。
买房长远看经济，失去经济增长的城市，房价高企只是一些美丽的泡沫。目前来看在东融的道路上，经济发展保持强劲势头。
3贺州城镇化概况根据年贺州市政府工作报告的数据，贺州市常住人口城镇化率达46.8%，而全国的数据是59.58%（数据来源：国家统计局）。说明贺州市城镇化还处于推进的阶段，城镇人口将会进一步集聚。城镇化率提高，带来的是人口流入（机关事业单位调入职工、新设企业工人、新分配毕业生、外来经商者、小学生等）。其中最直观的数据是城区小学招生人数的增加。
（数据来源：年-年八步区教育局义务教育学校招生入学工作方案）
根据《贺州市八步区年义务教育学校招生入学工作方案》，7月21日，城区各小学启动了一年级新生预报名工作。目前，预报名工作已告一段落，进入汇总核验阶段。从当前预报名情况来看，新生人数已超过人计划数，一年级新生数与六年级毕业数相比净增数已连续三年超人，城区小学学位供需矛盾仍然十分突出，入学压力依然很大。下一步我们将通过统筹调配教育资源，确保符合入学条件的每一个孩子均能在城区小学入学就读。（关于年八步城区小学招生工作致广大市民朋友的一封信）看招生方案看，年至今城区1年级招生增长44.44%，复合增长率9.63%。城区小学新建的只有城东实验小学、光明小学、外国语学校（私立）等，学位仍然紧张。最近某楼盘小区因为学位问题也是在全城闹得沸沸扬扬，家长的心情值得理解，毕竟教育是个大事，从侧面也反映了城镇化的提速，人口正在向城市加速聚集。
4贺州房地产市场概况近几年来，贺州的房地产是量价齐升，先来看看近几年的房价变化。
（数据来源：广西区统计局）
房屋均价在年略有回调后，年重启上升通道，期间对于贺州房地产来说有三个比较重大的事件（节点）。
一是年12月26日贵广高速铁路正式运营，贺州通过高铁直接缩短了与外界的时空距离，降低时间成本。有效的促进以及加速外界人才、信息、知识、文化等方面的交流，在贺州市的成长历史中必然是重要的一步。正因为高铁的开通，缩短与广东的交通时间，返乡置业成为外出广东工作的人员首选，进一步推动房地产发展。
二是年嘉年濠庭的开盘。因为在贺州从未有过的“先看样板再买房”的模式，加上互联网的传播形成口碑效应，结果一期项目开盘即罄，成了明星楼盘，为前期负面新闻不断的贺州房地产注入了信心，拉开了城东投资的序幕。
（开盘现场图，来源网络）
三是年碧桂园宣布入进入贺州市场，随即创下贺州市房地产开盘金额、套数、面积三冠王。正如第一点说到的高铁加速了信息、人才、知识的交流，而碧桂园的到来则加速了本地房地产的成长，开辟了新的局面。贺州碧桂园开发速度、营销策略、楼盘品质在本地来说处于领先水平，因为外来的冲击，带动了其他房地产开发商提速提质，导致了房地产市场的量价齐升。
5年房地产市场如果说过去3-4年是一个卖方市场，万人空巷，排起队来买房。那么从今年起，特别是下半年贺州房地产将进入一个买方市场。
全区的销售均价，贺州市排名第7。
上半年销售数据
（图片来源：CRIC排行榜）
再看看广西壮族自治区统计局的数据
数据上看，对比去年同期是上涨的，但在三四月份略有回调。在直观感觉上很多人都说房价在下跌，特别是二手房交易价格。主要原因是供给增加了，回顾年可供选择的楼盘不多：汇豪、嘉年濠庭、远东华府、大学生公寓等，屈指可数，而现在选择面明显增多了，中心城区、城西、江南、城东都有选择，楼盘增多，各楼盘因地段、周边配套等在定价上有不同的策略，因此反应在大众面前就是房价不再像前几年一样很直观的上涨。
对于二手房交易价格在下降的原因，一是购房者偏好，只接受新房不接受二手房；二是二手房与新房是产品品质差异过大（且新房可供选择量多），在低容积率、高绿化率的差异下，想要追求更好的品质只能买新房。因此二手房价格明显的能感觉到略有回调。
下半年至年供给持续增大，价格或将下跌，迎来买房的好时机。
一是库存仍然充足，目前在建楼盘十数个，盘子较大的万达、红星集团也已逐步进行开发。举个例子，一个万达项目就有42.3万平方米的住宅，而上半年Top10销售面积合计为12.2万平方米，一个万达都够贺州市卖两年了。不过这是万达，犹记得我刚毕业时就是万达项目总给我们进行的培训，很多东西确实有料，贺州万达会不会像碧桂园刚进入贺州时，创下销冠，倒是有些值得期待。
万达项目简介项目规划用地亩，其中规划建设万达广场8万多平方米、酒店建筑面积2.2万多平方米、商业步行街4万多平方米、高层住宅42.3万平方米、商业面积4.1万平方米以及配套幼儿园多平方米等，集购物、酒店、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型商业综合体。
红星美凯龙项目简介初步规划红星美凯龙家居商场约4万平方米、高端商业街、高品质社区及现代化停车场等综合型商业业态。
贺州重大项目清单（图为贺州万达项目效果图）
二是持续土地供给。随着江南路网、城东路网、东融新区路网以及金泰、永丰湖的建成势必会加大各区域投资开发力度，，政府也将加大土地供给。
三是棚户区改造、旧城改造在稳步推进。
（图片来源：关于印发年贺州市棚户区改造工作实施方案的通知贺州市城镇保障性安居工程领导小组办公室）
贺州市的棚改与其他地方相比有2个特点，一是起步晚，二是实物安置率高。在各地市棚户区改造初期，主要都是以货币化安置为主，因此对于房价有很大的推动作用，但是因贺州市棚户区改造起步晚，刚好错过了前期的政策窗口，目前主要都是以实物安置为主（正巧前段时间有个朋友美滋滋告诉我接到拆迁通知，按面积1:1.3的比例实物安置）。根据政府年的统计数据棚改实物安置率在80%左右，因此棚户区改造并不会进一步推动房价上涨，而且能有效的解决部分居民住房危旧、脏乱等问题，有效的抑制房价上涨。
6总结总而言之目前处于一个买方市场，下半年、明年初或迎来房价的低点。如果您有闲钱，名下还没有房产，我建议去买房，毕竟目前处于一个经济回落周期，市场情绪较为悲观，刚需确实是个买房时机，早买早享受。
如果您手里已经有了房产了，还想买第二、第三套房进行资产保值，我建议是多看多思考。选择显得尤为重要，投资的话（谨记房住不炒，住宅涨幅已经很有限了、投资更多是商铺的选择）选择大众预期的地方，选择变现能力强劲的区位（简单说买回来容易卖出去，最起码也是容易租出去）。
买房如何选择一个合适的区位，东融新区、中心城区、江南、城东如何选择，下一篇文章我将从政府的规划、交通的延伸、风景的稀缺性、周边配套等方面着手，详细的对城区各区域进行系统性的分析。
完。
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